Обследование зданий и сооружений
Отвечаем на ваш вопрос: опасно или нет, выдержит или нет, капремонт это или реконструкция.Крены, прогибы и геометрию измеряем приборами, а не оцениваем на глаз.
СОСТАВ РАБОТ
Как выполняем работы
Начинаем с вопроса, ради которого всё затевается, и с документов. Дальше по цели решаем, что нужно: обмеры, вскрытия, испытания, поверочные расчёты. Объём обследования равен тому, что нужно для ответа, плюс то, без чего ответ будет неверным.
Отправить инженеру ↗Для расчёта укажите адрес объекта и условия доступа.
РЕЗУЛЬТАТ РАБОТ
Что получит заказчик
Схема дефектов с привязкой к конструкциям и размерами повреждений.
Таблицы измерений: крены, прогибы, геометрия – с методом и точностью.
Поверочный расчёт там, где вывод касается несущей способности.
Техническое заключение с категорией состояния по ГОСТ 31937-2024, обоснованием и исполнимыми рекомендациями.
Отдельный раздел о том, что осталось необследованным и почему.
ПРАКТИКА ЮСТАС
Выполненные работы
Обследовали фасады, кровлю и козырьки спортивного комплекса на Малой Филёвской. В Лужниках при переустройстве кровли блока Е под летнюю террасу выполнили расчёт перекрытия и остекления. Ниже материалы этих работ.
ПУТЬ ЗАКАЗЧИКА
Как проходит работа
- 1Задача
Присылаете описание объекта, адрес, чертежи или техническое задание.
- 2Расчёт
Инженер отвечает в течение рабочего дня: состав работ, сроки и стоимость.
- 3Работы
Выполняем измерения на объекте по согласованной программе.
- 4Результат
Передаём отчётные материалы и отвечаем на вопросы по ним.
ПОДГОТОВКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ
От чего зависит стоимость
Состав, сроки и стоимость фиксируем в предложении до договора, вместе с разделом о том, что в работу не входит. Для расчёта нужны адрес, площадь и назначение здания, причина обследования и имеющиеся чертежи. Вскрытия, лабораторные испытания и поверочные расчёты считаются отдельными позициями.
Объём, сроки и состав результата фиксируем в предложении и договоре.
Вопросы и ответы
С чего начать, если я просто вижу трещину и не знаю, серьёзно ли это?
Пришлите фотографию трещины и адрес объекта. Инженер посмотрит и скажет, похоже это на срочное или нет и что нужно в вашем случае. Это бесплатно и ни к чему не обязывает. Полноценный ответ про опасность даёт только обследование с измерениями, но понять, насколько спешить, можно и по фотографии.
Почему обследование у вас дороже, чем у экспертной конторы?
Потому что в заключении есть то, чего в дешёвом обычно нет: измерения приборами с указанием метода и точности и поверочный расчёт под каждым выводом о несущей способности. Заключение без расчёта возвращается из экспертизы вместе с проектом, который на него опирался, и повторный выезд на объект стоит дороже разницы в цене.
Можно ли сделать дешевле, обследовав только часть здания?
Можно и нужно, если вопрос касается части. Объём обследования по нормам определяется целью: для отдельного элемента смотрим сам элемент и его опоры, для переделки – ещё и конструкции, принимающие перераспределённую нагрузку, вниз до фундамента. Экономить за счёт пропуска того, без чего ответ будет неверным, мы не станем и скажем об этом прямо.
Вы делаете заключения для суда?
Заключения готовит и подписывает сертифицированный судебный эксперт по строительно-технической экспертизе, специальности 16.1 и 16.2, с правом рецензирования чужих экспертных заключений. Поэтому наши обследования одинаково пригодны и для проектирования, и для спора.
Что делать, если моё заключение уже сделала другая организация?
Посмотрим его и скажем, что в нём обосновано, а что нет: есть ли под категорией состояния поверочный расчёт, подкреплены ли числа измерениями с указанием метода и точности, названо ли то, что осталось недоступным. Это отдельная работа, и она дешевле повторного обследования.
Получить расчёт обследования
Опишите задачу в форме. Чертежи, планы и техническое задание можно отправить на info@ooo-justas.ru.
Если технического задания нет, начните с адреса объекта и описания работ.
Методы, состав работ и технические пояснения
С чем к нам приходят
Четыре случая закрывают почти всё. Найдите свой – дальше в тексте сказано, что нужно именно в нём.
Появилась трещина, прогиб или крен. Главный вопрос – опасно это сейчас или нет. Ответ должен быть один из двух, а не «требуется дальнейшее изучение». Мы измеряем раскрытие, крен и прогиб приборами и говорим прямо: эксплуатировать как есть, наблюдать, ограничить нагрузку или выводить людей.
Ставите оборудование или меняете нагрузку. Вопрос – выдержит ли. Ответить на него осмотром нельзя: нужен поверочный расчёт существующей конструкции по действующим нормам, с фактическими размерами и фактической прочностью материалов.
Впереди капитальный ремонт или реконструкция. Вопрос – не превратится ли ремонт в реконструкцию на экспертизе. Это самая дорогая неожиданность в отрасли, и увидеть её нужно до подписания договора, а не после.
Получили чужое заключение и не уверены в нём. Вопрос – обосновано ли то, что там написано. Смотрим, есть ли под категорией состояния расчёт, подкреплены ли числа измерениями и названо ли то, что осталось необследованным. Это отдельная работа, и она предусмотрена нормативом: сборник Москомэкспертизы отводит на экспертизу чужого технического заключения до 7,5 процентов от сметной стоимости обследования. То есть проверить чужую работу стоит в разы дешевле, чем сделать её заново.
Что мы добавляем к обычному обследованию
Хорошее заключение и без нас устроено правильно: дефектная ведомость, фотоматериалы, графическая часть, протоколы испытаний, поверочный расчёт, нормативные ссылки. Это рынок умеет.
Разница в другом. Посмотрите в любом заключении список использованных приборов. Обычно он такой: рулетка, линейка, штангенциркуль, щупы, лупа, лазерный дальномер, иногда ультразвуковой тестер. Всё это меряет то, до чего можно дотянуться рукой.
Крен здания, прогиб фермы, отклонение колонны от вертикали, реальная геометрия конструкций рукой не меряются. Поэтому в типовом заключении они либо оценены на глаз, либо взяты из старого проекта, либо не названы вовсе.
Мы тридцать пять лет занимаемся высокоточными измерениями, и в наш список приборов входят тахеометр, высокоточный нивелир, лазерный сканер и трекер.
| В типовом заключении | Что добавляем мы |
|---|---|
| Крен оценён визуально или отвесом | Крен измерен тахеометром: число, метод и точность в таблице |
| Геометрия взята из проекта | Геометрия снята сканированием и обмерами, в расчёт идёт фактическая |
| Прогибы описаны словами | Прогибы измерены нивелированием и сопоставлены с предельными |
| Деформации на момент осмотра | При необходимости – наблюдение в динамике, с маяками и повторными циклами |
Для расчёта это принципиально: в поверочный расчёт идут фактические размеры, а не проектные. Если геометрию никто не измерял, расчёт считает другую конструкцию.
Во что обходится необоснованное заключение
Это важно знать до того, как выбирать по цене.
Возврат из экспертизы. Категория состояния объявлена, расчёта под ней нет – заключение возвращается вместе с проектом, который на него опирался. Исправить задним числом нельзя: на объект нужно ехать снова, потому что не хватает именно тех замеров и проб, которых не сделали в первый раз. Это недели и повторный выезд.
Переквалификация капремонта в реконструкцию. Подрядчик выигрывает капитальный ремонт, по расчёту усиливает конструкцию, и экспертиза читает это как реконструкцию: полное обследование здания и проект по другим правилам. Договор уже подписан, цена в нём прежняя. Возражения не принимаются – подрядчик профессионал и выходил на торги сам.
Заниженная категория. Ремонт сделан, дефект проявился снова. Отвечает тот, кто категорию поставил.
На этом фоне стоимость самого обследования – меньшая из сумм в вопросе.
Три категории работ – и это не наша выдумка
Объём обследования не придумывается под заказчика. Он задан категориями сложности работ в сборнике Москомэкспертизы МРР-3.6.02-19 «Обследование и мониторинг технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений». Категория выбирается по состоянию здания, и от неё зависит и состав, и цена.
| Категория | Когда | Что входит |
|---|---|---|
| I | независимо от состояния, когда нужен быстрый ответ | экспертная визуальная оценка, сверка с натурой имеющейся документации, заключение. Без детальной конструктивной схемы, вскрытий и поверочных расчётов |
| II | нормативное или работоспособное состояние | программа работ, детальный осмотр с замерами дефектов, согласование мест отбора проб, фотофиксация, чертежи, поверочные расчёты несущей способности, заключение |
| III | ограниченно-работоспособное или аварийное состояние | всё из II плюс дефектные ведомости, определение степени аварийности и разработка временных противоаварийных мероприятий |
Отсюда два следствия, о которых честнее сказать заранее.
Дешёвое обследование – это I категория. В ней нет ни вскрытий, ни чертежей, ни поверочного расчёта. Для «посмотреть и сказать мнение» этого хватает. Для проекта, экспертизы и спора – нет.
Категорию выбирает не заказчик, а состояние здания. Если на осмотре видно ограниченно-работоспособное состояние, работа идёт по III категории, и в ней обязательны противоаварийные мероприятия. Это норма, а не наше желание расширить смету.
Что считается отдельно – и почему
Сборник прямо перечисляет работы, которые не входят в базовые цены (пункт 1.7). Мы считаем их отдельными позициями не потому, что так выгоднее, а потому что иначе смета не сойдётся с нормативом.
- буровые и проходческие работы при обследовании фундаментов; - устройство и разборка лесов и подмостей, аренда автовышки; - восстановление вскрытых конструкций и покрытий после работ; - расчёт на прогрессирующее обрушение, расчёт методом конечных элементов, объёмные модели; - наземное лазерное сканирование и стереофотограмметрия – с 25 июня 2024 года прямо исключены из базовых цен.
Состав, сроки и стоимость фиксируем в предложении до договора. Там же отдельным разделом – что в работу не входит. Это не формальность: что не вошло в программу, не вошло и в цену, и обнаруживать это посреди работ плохо обеим сторонам.
Кто подписывает заключение
Заключения готовит и подписывает Михаил Марков – владелец и директор ООО Фирма «ЮСТАС», инженер-геодезист, сертифицированный судебный эксперт по строительно-технической экспертизе, специальности 16.1 и 16.2, с правом рецензирования экспертных заключений.
Для обследования это решает больше, чем цена: заключение, написанное для суда, выдерживает проверку и в экспертизе, и в споре с подрядчиком.
Наши объекты
Малая Филёвская. Обследовали фасады, кровлю, входные группы и козырьки спортивного комплекса, составили схему дефектов и рекомендации по ремонту.
Лужники. При переустройстве кровли блока Е под летнюю террасу выполнили расчёт перекрытия и остекления, предложили решения по вентиляционным отверстиям и настилу.
С чего начать, если пока не готовы заказывать
Пришлите фотографию трещины или повреждения и адрес объекта. Инженер посмотрит и скажет, похоже это на срочное или нет, и что вообще нужно в вашем случае. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.
Если нужен расчёт – укажите адрес, площадь и назначение здания, причину обследования и какие чертежи есть. Ответим в течение рабочего дня.
Разобраться самим
Мы написали то, что обычно объясняем заказчику голосом.
- Четыре категории технического состояния: что стоит за каждой
- Поверочный расчёт: почему в него берут худшее
- Капремонт или реконструкция: где проходит граница
- Какой объём обследования нужен
- Что обязательно, а что добровольно: 384-ФЗ и своды правил
- ГОСТ 31937-2024: почему заключения по редакции 2011 года не годятся
- Чек-лист: что подготовить к обследованию
- Чек-лист: как проверить техническое заключение перед приёмкой
- Чек-лист подрядчика: что проверить до подачи заявки на капремонт