Физический износ в процентах: почему у одного здания три разных числа

Заказчик обычно хочет одно число: «износ здания столько-то процентов». Такого числа не существует, и вот почему.

Что получилось на нашем объекте

Оценка физического износа выполнялась по ведомственным строительным нормам ВСН 53-86(р) по каждому элементу отдельно.

Одно здание, одна эксплуатация, один возраст – и разброс от тридцати до семидесяти пяти процентов.

Почему числа такие разные

Элементы здания живут разное время. Монолитные конструкции рассчитаны на весь срок службы здания. Кровельное покрытие – на пятнадцать-двадцать лет. Навесной фасад – на свой срок, зависящий от системы и от качества монтажа.

К двадцати пяти годам несущие стены могут быть почти как новые, а фасадная система подойти к концу жизни. Усреднять эти числа бессмысленно: среднее по зданию не скажет, что чинить.

Как считается процент

Не на глаз. По ведомственным нормам у каждого вида конструкций есть таблица: перечень признаков износа и соответствующий им процент. Обследователь находит в таблице описание, совпадающее с тем, что он видит, и берёт оттуда значение.

Для фасадной системы с отсутствующим утеплителем, повреждёнными панелями и отсутствующими креплениями получилось 75 %.

Дальше считается доля элемента в общем объёме здания и средневзвешенное значение. Эта арифметика нужна для сметы, но сами проценты по элементам важнее: именно они показывают, что в каком порядке ремонтировать.

Чем износ отличается от категории состояния

Это два разных языка, и их путают.

Физический износ – мера того, сколько ресурса израсходовано. Считается по ведомственным нормам, выражается в процентах, используется при оценке и при планировании ремонта.

Категория технического состояния – ответ на вопрос, можно ли эксплуатировать. Устанавливается по ГОСТ 31937-2024, выражается словами: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное, аварийное.

Они не пересчитываются друг в друга. Конструкция с износом 40 % может быть работоспособной, а с износом 75 % – недопустимой по состоянию, но это не правило, а совпадение в конкретном случае.

В заключении должны быть оба: проценты – для денег, категория – для решения об эксплуатации.

Зачем это заказчику

Три числа вместо одного дают порядок работ. Фасадная система с износом 75 % – первая очередь и самые большие деньги. Кровля с 40 % – вторая. Стены с 30 % – текущий ремонт отдельных участков.

Если в заключении стоит одно усреднённое число по зданию, такого порядка из него не вывести, и смета составляется вслепую.

Комплексное обследование зданий · Обследование зданий